Was dieser Cap-Rate-Rechner macht
Die Kapitalisierungsrate — auf Englisch Cap Rate — ist die grundlegende Kennzahl im Immobilien-Investment: NOI geteilt durch den Kaufpreis. Diese deutschsprachige Version des Cap-Rate-Rechners geht weiter als die meisten Online-Tools, die nur diese eine Division beherrschen. Du hast drei Modi: Cap Rate aus NOI und Wert berechnen, NOI aus Cap Rate und Wert ermitteln oder den Immobilienwert aus Cap Rate und NOI bestimmen. Zusätzlich hilft dir der integrierte NOI-Builder, den Nettobetriebsertrag direkt aus Bruttomiete, Leerstandsquote und monatlichen Betriebskosten abzuleiten — so musst du nicht erst in einem separaten Schritt rechnen. Das Ergebnis wird automatisch in ein Renditeband eingeordnet: unter 4 % (Premiummarkt), 4–8 % (normaler Bereich) und über 8 % (erhöhtes Risiko). Wenn du außerdem den Zinseszins-Effekt deiner Investition verstehen willst, hilft dir der [Zinseszinsrechner](/de/compound-interest-calculator/) weiter. 100% im Browser — deine Daten verlassen nie dein Gerät. Keine Uploads, kein Tracking, keine Server-Logs.
Funktionen
- Drei Rechenmodi in einem. Cap Rate aus NOI und Kaufpreis berechnen, NOI bei gegebenem Wert und Cap Rate ermitteln oder den Maximalpreis aus NOI und Zielrendite ableiten — alles ohne Moduswechsel in ein anderes Tool.
- Integrierter NOI-Builder. Gib Bruttomiete, Leerstandsquote und Betriebskosten ein; der Rechner leitet den jährlichen NOI automatisch ab. Kein Vorrechnen auf dem Papier notwendig.
- Renditeband-Klassifikation. Das Ergebnis wird sofort als Premium-, Normal- oder High-Yield-Objekt eingestuft, damit du den Wert nicht isoliert interpretierst, sondern im Marktkontext siehst.
- Hebel- und Schulden-Hinweis. Der Rechner erklärt transparent, was der NOI ausschließt — Schuldendienst, Abschreibungen, Steuern — und zeigt den Unterschied zur Cash-on-Cash-Rendite auf.
- Vollständig clientseitig. Alle Berechnungen laufen lokal im Browser. Keine Eingabe verlässt dein Gerät; kein Konto, kein Cookie, kein Tracking-Pixel.
So benutzt du den Cap-Rate-Rechner
Wähle einen der drei Modi, fülle die Pflichtfelder aus und lies das Ergebnis samt Renditeband-Einordnung direkt ab.
- Modus wählen. Entscheide, welche Größe du berechnen willst: Cap Rate, NOI oder Immobilienwert. Der Standard ist «Cap Rate aus NOI + Wert».
- NOI eingeben oder aufbauen. Entweder trägst du den bekannten Jahres-NOI direkt ein, oder du aktivierst den NOI-Builder und gibst Bruttomiete, Leerstand und Betriebskosten ein. Beispiel: 3.000 $ Bruttomiete, 5 % Leerstand, 600 $ Betriebskosten ergibt einen monatlichen NOI von 2.550 $.
- Kaufpreis oder Cap Rate angeben. Je nach Modus gibst du den Immobilienwert oder die gewünschte Cap Rate ein. Für München oder Wien kann eine marktübliche Cap Rate von 2,5–3,5 % relevant sein — deutlich unter US-Werten.
- Ergebnis ablesen. Der Rechner zeigt Cap Rate, jährlichen und monatlichen NOI sowie die Renditeband-Klassifikation. Zum Vergleich mehrerer Finanzierungsszenarien empfiehlt sich der [Kreditrechner](/de/loan-calculator/).
Häufige Anwendungsfälle
- Zwei Objekte direkt vergleichen. Berechne die Cap Rate für zwei Mietobjekte zum gleichen Kaufpreis und erkenne sofort, welches den höheren ungehebelten Ertrag liefert — ohne Tabellenkalkulationsdatei.
- Maximalpreis für ein Angebot ableiten. Gib deinen Ziel-Cap-Rate-Wert und den projizierten NOI ein, um den maximalen Kaufpreis zu ermitteln, den du als Investor bieten kannst, ohne die Renditeerwartung zu verfehlen.
- Erforderlichen NOI rückrechnen. Bei einem fixierten Kaufpreis und einer Markt-Cap-Rate kannst du ablesen, welchen NOI du mindestens erzielen musst — nützlich vor dem Signing eines Kaufvertrags.
- Portfolio-Rendite verfolgen. Berechne die gemischte Cap Rate über mehrere Objekte hinweg, um die Entwicklung deines Portfolios von Jahr zu Jahr nachzuverfolgen. Für die langfristige Wachstumsrate nutze ergänzend den [CAGR Rechner](/de/cagr-calculator/).
- Erstkäufer-Bildung. Verstehe anhand konkreter Zahlen, warum eine niedrige Cap Rate nicht automatisch ein schlechtes Investment ist — Wertsteigerungsmärkte wie Küstenstädte rechtfertigen Prämien.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Cap-Rate-Formel?
Cap Rate = NOI ÷ Immobilienwert × 100. Der NOI (Net Operating Income) ist der Jahresertrag nach Betriebskosten, aber vor Schuldendienst und Steuern. Eine Immobilie mit 24.000 $ NOI und einem Kaufpreis von 400.000 $ hat eine Cap Rate von 6 %.
Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Cap Rate ist ungehebelt — sie misst den Ertrag, als hättest du die Immobilie vollständig bar bezahlt. Die Cash-on-Cash-Rendite berücksichtigt das Fremdkapital: Wenn deine Cap Rate 6 % beträgt, dein Hypothekenzins aber 7 % liegt, hast du negativen Hebel — deine Cash-on-Cash-Rendite ist niedriger als die Cap Rate.
Welche Cap Rate gilt als gut für US-Wohnimmobilien?
4–8 % gilt als normaler Bereich. Unter 4 % deutet auf einen Premiummarkt mit Wertsteigerungspotenzial hin (z. B. Küstenstädte). Über 8 % signalisiert erhöhtes Risiko durch Mieterfluktuation, aufgeschobene Instandhaltung oder schwache Nachfrage — nicht automatisch eine Chance.
Sind meine Eingaben sicher? Werden sie gespeichert?
Alle Berechnungen laufen vollständig im Browser. Es werden keine Daten an einen Server gesendet, kein Cookie gesetzt und keine Nutzungsdaten erfasst. Du kannst das Tool auch offline nutzen, sobald die Seite einmal geladen ist.
Warum weicht die Pro-forma-Cap-Rate von der Trailing-Cap-Rate ab?
Verkäufer nennen häufig die Pro-forma-Cap-Rate — den projizierten NOI nach geplanten Verbesserungen. Als Käufer solltest du immer mit der Trailing-Cap-Rate arbeiten, die auf den tatsächlichen Zahlen der letzten 12 Monate basiert. Die Differenz kann mehrere Prozentpunkte betragen.
Gilt die Cap-Rate-Formel auch außerhalb der USA?
Die Formel ist universell, aber die Benchmarks variieren stark. In Deutschland und Österreich liegen Wohnimmobilien-Cap-Rates oft bei 2–4 %, weil die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten sehr hoch sind. Schwellenmärkte können Cap Rates von über 10 % aufweisen, die das höhere politische und wirtschaftliche Risiko widerspiegeln. Vergleiche Cap Rates stets innerhalb desselben Markt- und Objekttypkontexts — ähnlich wie beim [ROI-Rechner für Investitionen](/de/investment-roi-calculator/).